Comprar una vivienda es el sueño de mucha gente en República Dominicana. Tener algo propio, dejar de pagar alquiler y sentir que el sacrificio por fin está dando resultado.
Yo he comprado viviendas antes y tengo experiencia con estos procesos. Pero hoy quiero compartir la experiencia de una persona que compró un apartamento a LVP en Riviera Verde Residences, en Santo Domingo Este. Una persona que terminó sintiéndose mal orientada por el vendedor porque, según cuenta, al principio todo parecía mucho más sencillo de lo que realmente fue.
Esta es su experiencia particular. Los contratos y las condiciones de otros compradores pueden ser diferentes.
Uno ve un anuncio que dice separa tu apartamento con 500 dólares y se anima. Llama al número, visita la oficina y pregunta. Le dicen que sí, que con esos 500 dólares puede reservar.
Pero reservar no significa que usted ya calificó para comprar. Tampoco significa que el banco le va a prestar lo que falta.
Y esa diferencia hay que explicarla desde el primer día.
Para poner un ejemplo, el 20 por ciento de un apartamento de 105 mil dólares son 21 mil dólares. Una reserva de 500 dólares apenas empieza a cubrir ese monto. Hay bancos que financian hasta el 80 por ciento, pero el porcentaje depende del producto, la evaluación y las condiciones del préstamo. No es una regla igual para todo el mundo.
El comprador necesita saber cuánto tiene que completar, en qué tiempo y qué ingresos tendría que demostrar. No enterarse de eso después de haber entregado sus ahorros.
Después de los 500 viene el compromiso de verdad
Según el relato de esta persona, después de separar con LVP le dieron alrededor de un mes para entregar 5 mil dólares.
Luego vino el calendario de pagos. En su caso fueron cuotas de 1,003 dólares durante 17 meses y un pago de 15 mil dólares en el mes 18.
Eso ya es un compromiso fuerte para cualquier familia.
Aquí hay unas cifras que todavía deben cuadrarse con el estado de cuenta. Los 5 mil dólares, las 17 cuotas y el pago final suman 37,051 dólares. Si los 500 de reserva fueron adicionales serían 37,551. Hay que confirmar si alguna cantidad estaba incluida dentro de otra antes de decir cuánto se pagó y cuánto quedó pendiente.
Pero el problema que cuenta esta persona va más allá del número. Dice que no sintió que desde el principio le explicaran el panorama completo. Lo que venía después de reservar, lo que necesitaría para el banco y qué pasaría si no conseguía el financiamiento.
Porque pagarle a la constructora durante año y medio no es una aprobación bancaria.
El apartamento en dólares y el sueldo en pesos
En el mercado dominicano es común encontrar viviendas anunciadas en dólares, aunque buena parte de los compradores cobre en pesos.
Entre las razones están el costo de materiales y equipos importados, el mercado de compradores que viven fuera y el interés del vendedor en proteger el precio frente a los cambios del peso. Eso no significa que toda vivienda tenga que venderse en dólares.
Para quien cobra en pesos, el riesgo es claro. Si sube el dólar y todavía debe una cantidad en esa moneda, necesita más pesos para pagarla.
Por eso hay que preguntar desde el principio qué tasa de cambio se utilizará, quién la establece y en qué fecha se calcula. No dejar eso en una conversación de pasillo.
También existen préstamos en pesos y productos en moneda extranjera. El acceso a un préstamo en dólares depende del banco, del producto y de cómo se demuestren los ingresos. No conviene decir que cualquiera puede obtenerlo ni que existe una prohibición absoluta para toda persona que cobra en pesos. Hay reglas específicas para préstamos a quienes no generan divisas.
Y cuidado con la conversión. Compare la tasa que le ofrecen y pregunte por los cargos. Una diferencia pequeña en el cambio puede representar mucho dinero cuando estamos hablando del saldo de un apartamento.
Ahora comienza la vuelta con el banco
Cuando llega el momento de financiar, el banco va a pedir documentos.
Carta de trabajo, comprobantes de ingresos, estados de cuenta, información de otras deudas y documentos de la compra. Para residentes en el extranjero también pueden pedir declaraciones de impuestos. Los requisitos cambian según el perfil del solicitante.
La constructora o el vendedor también tiene que aportar la documentación del inmueble que corresponda. El comprador no necesariamente tiene ya un título a su nombre cuando solicita el préstamo.
Usted entrega todo y espera. Después le piden una aclaración, otro documento o una actualización. Y vuelve a esperar.
Mientras tanto, la fecha que tiene con la constructora sigue corriendo.
Por eso es mejor consultar con un banco antes de comprometer una cantidad grande. Una preevaluación ayuda a conocer su capacidad de compra, aunque no garantiza que meses después la aprobación final será igual.
Si le rechazan el préstamo puede intentar con otra entidad. Pero si ninguna le aprueba, hay que mirar qué dice el contrato sobre cancelación y devolución.
Puede haber penalidades o retenciones. Eso no significa que cualquier descuento sea válido solo porque aparece escrito. Si hay un conflicto, conviene que un abogado independiente revise el contrato y las circunstancias.
Esa pregunta se hace antes de entregar dinero. ¿Qué pasa con mis pagos si el banco no me aprueba?
Lo que usted pagó también cuenta
Otra cosa que debe quedar clara es que el inicial no se paga dos veces.
Si el banco exige un aporte propio y usted ya entregó dinero a la constructora, esos pagos pueden servir para cubrirlo si están documentados y el banco los reconoce dentro de la operación.
Pero tampoco se confíe solamente en el precio de venta. Pregunte qué pasa si la tasación resulta menor o si el banco aprueba menos dinero del que usted esperaba. Esa diferencia puede salir de su bolsillo.
Además hay gastos que muchas veces uno no mete en la cuenta. Tasación, honorarios legales, seguros, trámites y los impuestos que correspondan. Algunas compras pueden tener exenciones, pero hay que confirmar que aplican a esa vivienda y a ese comprador. No basta con que alguien lo prometa de palabra.
Aprobado no siempre significa llaves en mano
La aprobación del préstamo es un paso importante, pero todavía pueden faltar firmas, documentos, condiciones para el desembolso y trámites de registro.
La entrega debe quedar clara en el contrato. Cuándo se hace, en qué condiciones y qué pasa si hay retrasos.
Antes de recibir revise el apartamento. Filtraciones, ventanas, puertas, instalaciones eléctricas, plomería y terminaciones. Deje por escrito lo pendiente, con fotos y fecha.
Pregunte también por el parqueo, los servicios y las áreas comunes prometidas. Una cosa es lo que aparece bonito en la publicidad y otra lo que realmente le están entregando.
La vivienda es suya aunque tenga hipoteca
Hay una frase que se repite mucho, que mientras usted le deba al banco la casa es del banco.
Legalmente no funciona así. Usted puede ser el propietario y el banco tener una hipoteca como garantía. Si incumple, esa garantía puede ejecutarse mediante el procedimiento correspondiente.
Sobre pagar antes de tiempo, revise el contrato. Puede haber penalidad por abonar o saldar durante los primeros años. Eso es diferente a que no le permitan pagar. ProUsuario explica que el saldo anticipado puede llevar una penalidad pactada en el contrato.
También pregunte cuánto dura la tasa inicial y qué pasa cuando termine ese período. Una cuota que hoy cabe en el presupuesto puede cambiar después.
Y guarde sus recibos. Revise que cada pago se aplique correctamente y que no aparezcan balances pendientes que usted no entiende. Si encuentra una diferencia reclame por escrito y pida su número de caso.
El mantenimiento también sale del bolsillo
Comprar en un residencial cerrado no significa que después de la hipoteca se acabaron los gastos.
En proyectos como Riviera Verde hay que preguntar cómo se organiza la administración, qué reglamento aplica y cuáles son las obligaciones de los propietarios.
Puede haber reglas sobre ruido, parqueos, mascotas, visitantes, alquileres y uso de las áreas comunes. Pida ese reglamento antes de comprar.
También pregunte cuánto será el mantenimiento y qué incluye. Si el proyecto es nuevo y todavía no existe una cuota definitiva, que le expliquen cómo se calculará y quién la aprobará.
A veces el agente no tiene esa información. Pero el comprador necesita saberlo porque esa cuota se suma al préstamo, la luz, la comida y todos los otros gastos de la casa.
No pagar mantenimiento puede traer consecuencias serias. En los condominios, la deuda por gastos comunes puede respaldarse con un privilegio sobre la unidad. Su cobro puede llegar a poner en riesgo el inmueble mediante los procedimientos legales correspondientes. No es que la administración puede quitarle el apartamento de un día para otro.
El sueño merece una explicación completa
Lo que deja esta experiencia es una preocupación sencilla. Al comprador no se le debe explicar solamente cómo entrar al negocio. También hay que explicarle cómo va a terminar de pagarlo.
Según la persona que compartió su experiencia con LVP, eso fue lo que le faltó. Una orientación completa antes de comprometer su dinero. Por eso terminó sintiéndose mal orientada y con la impresión de que le vendieron una facilidad que después se convirtió en presión.
Quien vende debe explicar con claridad. Y quien compra debe preguntar, pedir todo por escrito y buscar asesoría independiente.
Porque separar con 500 dólares puede ser fácil. Lo difícil es todo lo que viene después y de eso también hay que hablar.